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SOHO中国路在何方:五年“只卖不买”出货233亿,潘石屹称“不是跑路”

光华路SOHO 3Q、北京建外SOHO、三里屯SOHO……几乎每个耳熟能详的SOHO地标项目,最近几个月都曝出“卖卖卖”的消息。

光华路SOHO 3Q、北京建外SOHO、三里屯SOHO……几乎每个耳熟能详的SOHO地标项目,最近几个月都曝出“卖卖卖”的消息。

商办租赁市场不断遇冷,SOHO也不能独善其身。SOHO 中国2019中报显示,今年上半年实现净利润5.67亿元,与上年同期的11.1亿元相比几近腰斩。

11月以来,搜狐财经走访了北京市内的多家SOHO及旗下3Q共享办公空间,其中多家3Q工位空置,其自持SOHO办公物业租金下降、出租率下滑。面对一线商办租金回报率走低的现实,即便是设计独特的地标建筑,SOHO也最终选择出售回款,从而改善业绩。

然而,出售项目回拢的资金,SOHO中国并没有选择再度买地、开发新项目,而是大举分红。搜狐财经统计发现,SOHO中国2014年至今给股东派息共计约133.3亿元。截至2019年,潘石屹家族在SOHO中国拥有的权益达63.9%。

基于此,一些业内人士质疑潘石屹“出售资产跑路”。11月28日,潘石屹回应道:“大家不要相信谣言。我的护照一直是中华人民共和国护照。”

而关于光华路SOHO 3Q出售等消息,12月2日,搜狐财经向SOHO中国方面核实,对方表示“无可奉告”。

3Q变整租,分拆上市搁浅

11月17日,北京丽泽SOHO举办了盛大的开业仪式,现场人潮涌动。在丽泽SOHO开业仪式现场,SOHO中国董事长潘石屹发表了题为《我们的渺小与伟大》的演讲。潘石屹表示:“达到目标就是创造奇迹,达不到就叫做吹牛。”

SOHO中国路在何方:五年“只卖不买”出货233亿,潘石屹称“不是跑路”(潘石屹、张欣夫妇在丽泽SOHO开业仪式现场)

潘石屹此前曾表示,出售资产目的是从重资产模式转向轻资产模式,向平台化的共享经济模式转变。而这个平台化的共享经济模式正是潘石屹在2015年推出的共享办公空间SOHO3Q。

在他的计划中,SOHO3Q将在2019年分拆上市。

距离2019年结束仅剩不到一个月,潘石屹的分拆上市目标或终究无法达到。虽然SOHO中国尚未就出售3Q进行回应,但多位业内人士均认为,曾被潘石屹看作转型力作的SOHO3Q终成为“弃子”。

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11月上旬,搜狐财经探访了北京市内的SOHO 3Q项目,其中大量项目处于空置状态,部分租金呈断崖式下降。

在SOHO3Q北京光华路旗舰店,该项目工作人员表示,目前一个工位每月的租金是2200元,而此前月租金最高时达到4000元以上。

在北京东二环的地标建筑银河SOHO内,只见3Q指示牌,却不见3Q的办公室。搜狐财经在银河SOHO一处杂乱的办公间遇见了3Q工作人员,对方表示,目前朝阳门SOHO内的3Q工作人员早在今年4月份就已经整体撤出,银河SOHO内的3Q项目也将搬出,目前均整租给了大客户,不再作为共享办公空间面向散客。

SOHO中国路在何方:五年“只卖不买”出货233亿,潘石屹称“不是跑路”(位于北京东二环的银河SOHO,共享办公3Q部分已撤出)

“近几年共享办公不太好做,所以现在转向大客户整租的模式。”三里屯SOHO一位客户经理对此表示。搜狐财经发现,截至11月中旬,望京SOHO、中关村SOHO内的3Q共享办公均已整租给了大客户,改变了此前“共享”的租赁性质。

但三里屯SOHO内的3Q近期就发生了整租给大客户后整体退租的情况。三里屯SOHO3Q房产早已出售,SOHO中国从业主手中返租,作为“二房东”再出租给共享办公的租客获得租金差。

“租给大客户有好也有不好。” 三里屯SOHO上述客户经理表示,“一旦签约,出租率就是100%,反之,出租率就是0。” 搜狐财经11月初来到三里屯SOHO3Q,里面租客寥寥无几,近八成工位处于闲置状态,月租金已从此前的每工位3000元以上降至1300元。

SOHO中国路在何方:五年“只卖不买”出货233亿,潘石屹称“不是跑路”(11月初的丹棱街SOHO 3Q内,下午四点办公空间租客稀少)

与三里屯SOHO情况相似的还有丹棱街SOHO。丹棱街SOHO主体多数出售,目前地下一层部分由SOHO自持,作为3Q共享办公空间出租。10月以来也发生了大客户整体退租的情况。

在上海,外滩SOHO等3Q共享办公也有降价,亦有部分项目整租给大客户。

“2019年初SOHO3Q已经暂停了资本支出计划,SOHO中国在更严格的控制成本,以实现盈亏平衡。”一位接近SOHO中国的知情人士称。

再卖85亿资产,SOHO中国称“无可奉告”

不仅3Q,SOHO中国的其他自持物业出租情况也不容乐观。搜狐财经探访了SOHO中国仍自持的光华路SOHO II,楼内可见不少办公间处于闲置状态,一位光华路SOHO II的工作人员表示,由于整体商办租金市场行情下滑,光华路SOHO II的租金也较此前有所下降。

SOHO中国的财报亦显示,光华路SOHO II项目2018年上半年租金收入为1.35亿元,;而2019年上半年租金收入为1.32亿元。

出租率方面,光华路SOHO II2018年上半年出租率为98%,2019年上半年出租率为91%。望京SOHO2019年上半年出租率为92%,而上年同期为99%。

SOHO中国路在何方:五年“只卖不买”出货233亿,潘石屹称“不是跑路”(光华路SOHO II,出租率较上年下降)

在上海,外滩SOHO2018年上半年出租率为98%,今年上半年降至86%。新建成的古北SOHO出租率仅为45%。

自从去年SOHO中国宣布不再出售资产以来,SOHO中国净利润始终处于下滑状态。其中2018年净利润为19.25亿元,同比减少59.33%;2019年上半年净利润为5.56亿元,同比下降48.35%。

“不销售项目更大的是带来租金收入的提升,而租金收入是公司传统业务。”潘石屹彼时表示,SOHO将停止出售项目,代之以自持物业收取租金的模式。

在2012年宣布由销售转向租赁物业之际,潘石屹预测5年后SOHO中国租金年收入将超过40亿元。而根据年报,2018年SOHO中国租金收入17.35亿元,不及当初预期的一半。

面对严峻的一线城市商办租赁形势,今年下半年以来,SOHO中国再度开始出售资产。截至今年6月底,SOHO中国共持有9处核心资产,面积为82.7万平方米,资产总价值约合人民币611亿元。

9月30日,SOHO发布公告称,出售北京建外SOHO、三里屯SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、银河SOHO等9个项目的停车位,合计约7.6亿元。

SOHO中国路在何方:五年“只卖不买”出货233亿,潘石屹称“不是跑路”(朝外SOHO,9月底SOHO中国出售该项目停车位)

10月,市场再度曝出SOHO中国考虑以80亿美元的价格拟出售京沪八个商办物业。财新网表示,这次出售计划的第一笔交易正在进行且接近收尾,黑石集团联合GIC公司有意收购光华路SOHO、望京SOHO塔3和SOHO复兴广场。消息一出,SOHO中国股价及成交量随即上涨。

据此测试,上述两个项目的交易总额达85亿元。

对此,SOHO中国于10月31日曾发布澄清公告:“公司关注到媒体就集团目前拟出售房地产项目的相关报道,及随后出现的股价及成交量的上涨情况。公司声明,在投资物业组合的日常经营管理中,公司会不时探讨所处的主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会。”

SOHO中国表示,截至目前,该公司确认没有需要公布的与资产出售的相关资料。

11月,腾讯棱镜报道称,位于光华路的SOHO3Q已经被SOHO中国出售,接盘方是筑梦之星。但对于这一消息的真实性,SOHO中国表示“无可奉告”。

五年累计获85亿现金分红,潘石屹回应跑路质疑“都是谣言”

据不完全统计,SOHO中国从2014年至今已出售至少8笔资产,合计233.6亿元,处置资产产生的现金流入超过200亿元。

其中,2014年SOHO中国以52.3亿元的价格出售上海SOHO海伦广场及静安广场、以30.5亿元出售凌空SOHO一半项目;

2015年9月,SOHO中国将外滩地王股权转让给复星集团,作价84.93亿元;2016年7月,,SOHO中国出售SOHO世纪广场项目,成交总额为32.97亿元;

2017年,SOHO中国分别以35.73亿元和 50.08 亿元整售位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO。

然而,自2013年购得丽泽地块以来,SOHO中国再未从土地市场购买任何一处土地。丽泽SOHO如今已经竣工,这也意味着SOHO中国再无储备和在建项目。

SOHO中国路在何方:五年“只卖不买”出货233亿,潘石屹称“不是跑路”(SOHO中国最后一个在建项目建成开业)

因此,业内也有质疑,SOHO中国出售资产的现金去了哪里?

搜狐财经统计发现,SOHO中国2014年至今共给股东派息共计约133.3亿元。其中2015至2017年三年内给股东的派息回报率达62%。而潘石屹家族在SOHO中国拥有的权益达63.9%。据此计算,潘石屹家族共分得现金超85亿元。

对于出售资产的现金为何没有投入新项目的开发,为公司带来持续利润,潘石屹早前曾表示,房地产行业“拿地—开发—销售”的这种商业模式到2017年基本就已经结束了,地价高,地产企业利润率很低,天花板已经在来的路上,甚至已经来了。

“SOHO中国不会再通过拿地去建房,SOHO 3Q接下来的发展,也要走轻资产化的发展方向,这也可以理解为SOHO中国开始向轻资产方向转型。”潘石屹曾说。

而今年出售资金的用途,业内认为SOHO中国在偿还债务外,仍将为股东进行派息。截至2019年6月底,SOHO中国总借贷177.61亿元,其中一年内到期债务20.53亿元。同期公司的现金及等价物只有11.5亿元,无法覆盖短债。

“我们通过销售回流了大量的现金,同时公司因为没有物色到很好的投资的项目,就把公司盈利的现金跟股东分享了。”SOHO中国内部人士在出售资产时表示。

而如今,SOHO 3Q上市搁浅,没有买地、没有收购新项目的SOHO中国依靠出售存量资产维持着不断下滑的业绩。

业绩虽然不断下滑,但是潘石屹张欣夫妇的个人财产却没有严重缩水,据2019福布斯全球亿万富豪榜显示,潘石屹张欣夫妇以36亿美元排名全球第597。

2011年以来,潘石屹夫妇通过家族信托投资了大量海外资产,包括曼哈顿公园大道广场49%股权等。因为一买一卖的操作,业内将潘石屹称为“下一个李嘉诚”。

“房子建在这里,我是带不动的,所以说我跑了,都是谣言。”潘石屹在丽泽SOHO首批客户签约仪式上再度澄清。(文/岳家琛)

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作者: admin

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